서울 아파트 실거래가격이 상승폭을 키우며 실수요 중심 시장 재편 흐름이 뚜렷해지고 있다.

아파트 실거래가격지수 및 주간가격지수 변동률 비교 

서울시에 따르면 한국부동산원이 집계한 2026년 2월 아파트 매매 실거래가격지수는 전월 대비 1.90% 상승해 상승폭이 확대됐다. 전년 동월과 비교하면 15.7% 급등한 수치로, 최근 시장 회복세가 뚜렷하게 반영된 결과다.

이번 지수는 해당 기간 체결된 매매계약 가운데 신고 완료된 실거래 자료를 전수 분석해 산출됐다. 생활권역별로는 도심권을 포함한 모든 권역에서 상승세를 보였으며, 특히 동북권과 동남권이 각각 2.35% 상승하며 전체 상승을 주도했다. 이는 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역과 고가 주택 밀집 지역이 동시에 반등 흐름을 보였다는 점에서 주목된다.

주간 아파트 가격지수가 같은 기간 상승세 둔화를 보인 것과 달리, 실거래가격지수는 상승폭이 확대되며 상반된 흐름도 확인됐다. 특히 동남권은 주간지수 기준 하락 전환 움직임을 보였지만, 실제 거래가격은 상승폭이 커지며 시장 체감과 통계 간 괴리가 나타났다. 이는 1월 토지거래허가 신청가격 상승이 시차를 두고 반영된 영향으로 분석된다.

규모별로는 전 유형에서 상승세가 나타난 가운데, 전용면적 40~60㎡ 이하 소형 아파트가 2.95% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 초소형과 중소형 역시 각각 2.31%, 1.22% 상승하며 실수요가 집중된 중저가 주택 중심의 가격 상승 흐름이 뚜렷했다.

전세 시장은 비교적 안정적인 흐름을 보였다. 2월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 0.22% 상승했으며, 동북권이 0.85% 오르며 상승을 견인했다. 반면 동남권과 도심권은 각각 -0.65%, -0.37% 하락하며 지역별 차별화가 이어졌다.

거래 시장에서는 실수요 중심 재편이 더욱 뚜렷해지고 있다. 3월 서울 아파트 매매 거래량은 4,742건으로 전월 대비 감소했지만, 15억 원 이하 거래 비중은 85.3%로 확대됐다. 이는 대출 규제 영향 속에서 고가 투자 수요보다 중저가 실수요 중심 거래가 증가한 결과로 해석된다.

자치구별로는 노원구가 663건으로 가장 많은 거래량을 기록했으며, 구로·강서·성북·은평구 등 외곽 지역에서 거래가 활발했다. 이들 지역은 15억 원 이하 거래 비중이 99% 이상으로, 실거주 목적 수요가 시장을 주도하고 있는 것으로 분석된다.

전월세 시장에서는 전세 비중 감소와 월세 증가 흐름도 이어졌다. 3월 기준 전세 거래 비중은 50.3%로 점진적으로 낮아지는 가운데, 갱신계약 비중은 50%를 상회했다. 이는 전세 매물 감소와 보증금 부담 증가, 대출 규제 등이 복합적으로 작용해 기존 계약을 유지하려는 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다.

전반적으로 서울 주택시장은 가격 상승과 거래 감소가 동시에 나타나는 가운데, 실수요 중심의 구조 변화와 지역·가격대별 양극화 흐름이 심화되는 양상을 보이고 있다.